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几乎就在置地大规模重建商厦的同时,新兴地产发展商亦不甘后人,相继在中区掀起投资热潮。其中,最瞩目的是李嘉诚旗下的长江实业。1977年,长江实业以逾3亿元标价与地铁公司达成协议,夺得中区旧邮政总局及金钟地段上盖物业发展权,建成楼高28层的环球大厦和两幢楼高32层和33层的海富中心。这一时期,新兴地产商在中区、金钟一带重建的商厦,荦荦大者计有华人行、中建大厦、环球大厦、新世界大厦、欧陆贸易中心、海富中心、统一中心、励精大厦、鳄鱼恤大厦、永恒商业中心、冯氏大厦以及威亨大厦等等。1986年恒隆主席陈曾熙逝世,遗下庞大恒隆股份指明旧属殷尚贤作为遗产信托人,其弟陈曾焘则担任恒隆主席。陈曾焘时代,恒隆进行了连串集团架构重组。早在1980年8月,恒隆已购得上市公司淘化大同75.6%股权,淘大以其食品加工业务为恒隆的盈利作出贡献,同时亦为恒隆提供了牛头角庞大土地储备。淘大被恒隆收购后地产业务比重加大,与母公司恒隆业务日渐重叠。1987年8月,恒隆与淘大重组,恒隆成为集团控股公司,并专注地产发展,而淘大则易名为淘大置业,成为恒隆旗下地产投资公司,持有恒隆中心、柏裕商业中心、雅兰酒店、康怡广场、金钟廊等一系列投资物业。1988年4月,恒隆透过淘大收购乐古置业,并再度重组,将乐古改名为格兰酒店,专责酒店业务。自此,恒隆集团自成一系,系内各上市公司业务清晰,便于发展。不过,亦有人批评恒隆将过多精力浪费在业务重组方面,错过这一时期积极增加土地储备的良机。〔14〕太古城住宅单位首期在1976年推出,最早两幢大厦“洞庭阁”及“鄱阳阁”的售价是每方尺200元至230元。当时,太古地产担心销售不佳,优先让太古集团和金门建筑公司的雇员享受折扣认购,以造成“短期内售清”的效应,吸引市民注意。不过,洞庭阁入伙后,太古城住宅即以其高级住宅形象吸引了不少买家,售价辗转上升,1977年第四期“唐宫阁”、“元宫阁”公开发售时,售价已升至每方尺300元,买家和炒家提前48小时排队,要劳动警方派员维持秩序。到1981年地产高峰期,太古城住宅售价甚至上升到每方尺1 300元。当时,即使以平均价计算,太古城因为土地成本低,每方尺楼面地价成本仅70元,每方尺楼面毛利高达700元。〔9〕这还不包括可供出租的260万方尺商场等,其盈利之丰厚可想而知。太古城成为太古地产引以为傲的杰作。自此,太古地产的实力、经营手法、声誉深受行内人士的赏识和称赞。澳门威尼斯彩票1973年,港九新界各区有一大批年期为75年的土地租借期期满,需重新续约换契。其中,仅新九龙就多达4 800多幅,上盖楼宇逾万幢。〔2〕根据法例规定,这些土地的续约换契,须按市值补交地价。然而,当时香港的地价在投机热潮中已升至相当不合理水平,若按此市值补交地价不仅使业主负担沉重,对当时香港不景气的经济亦将造成打击。1973年12月12日,港府制订官契条例,规定土地年期届满而可续期的土地均可自动续期,重估地税为“每年应课差饷租值”的3%。这一措施无疑有利于减轻当时地产业面临的压力。

澳门威尼斯彩票恒隆上市后首年纯利曾高达6 570万元,超过合和,比新地高出二成八,比长实高出五成。其股价亦一度冲至每股29.2元水平,市值达35亿元。不过,由于恒隆看错地产循环走势,翌年纯利大减近四成,直至1978年度才再度超越1973年度的水平。这一时期,地产商在港九各繁荣商业区掀起大规模商厦重建、兴建热潮,究其原因,主要是区内土地日渐短缺,地价昂贵,香港经济繁荣,大批跨国公司进驻香港,对繁荣地段写字楼形成庞大需求,供求的不平衡导致楼价、租金的飙升,而港府对商业楼宇的租金升幅,始终坚持不干预政策,不加管制。地产商在有利可图之下,遂掀起了这场空前的商厦重建热潮。到1994年底置地撤离香港股市时,置地拥有的中区黄金地段甲级商厦仅剩7幢,包括历山大厦,交易广场一、二、三座及平台、富临阁、香港会大厦、怡和大厦、置地广场(告罗士打大厦、大堂及公爵大厦)、太子大厦及太古大厦,可供出租楼面面积486.2万方尺。该年底,置地市值406.7亿元,已落后于新鸿基地产、长江实业、恒基地产、九龙仓而排第五位。

就在10年计划即将完成之际,置地又策动更瞩目的拓展计划,先是将位于雪厂街的荷兰行和有利银行拆卸重建,该项计划在90年代初完成,即著名的大道中九号物业。1982年2月12日,置地更以47.55亿元的破纪录价格,投得中区毗邻康乐大厦的新“地王”。根据合约规定,置地须在地面兴建一新的巴士总站,其上则为一座两层平台,香港证券市场将设于此。这座后来被命名为“交易广场”的发展计划分两期进行,总投资逾80亿元。第一期是两幢52层高商厦,于1985年落成;第二期在毗邻再兴建一幢32层高独立商厦,于1988年完成。三座交易广场总楼面面积达154.5万方尺,其富有动感的外形和大幅有色玻璃幕墙令维多利亚海港的景色迥然改观。1982年9月以后,香港地产市道崩溃,置地仅中区交易广场、美丽华酒店旧翼、白笔山发展计划三大投资项目,损失就超过30亿元。1983年,置地首次出现高达15.83亿元的巨额亏损,总债务急增到150.7亿元,债务比率上升到56%,成为香港最大的负债公司,被戏称为“债王”。置地的错误投资策略不仅触发集团高层的权力斗争,更因而遭到新兴地产集团的觊觎,其在地产界的“大哥大”地位亦逐渐被取代。唐朝禁吃鲤鱼,原因显而易见,那么李姓的来源有哪些说法呢?澳门威尼斯彩票恒隆在地产经营上的另一个重要特色,就是它重视发展庞大的住宅计划。早在1975年,恒隆就兴建有600个住宅单位的荔湾花园。1977年,恒隆与合和合组财团,夺得地铁九龙湾车辆维修厂上盖的物业发展权,该项物业包括41幢住宅楼宇约5 000个住宅单位,即著名的德福花园。德福花园的发展利润由地铁公司占50%,恒隆、合和各占25%,当时平均每个单位的销售价达22万元,超过原来的估计,恒隆赚取了可观利润。

市道低迷,令成交萎缩,楼宇空置增加。1982年各类契约(包括楼宇及私人土地买卖)登记总数为16.5万宗,总金额为994.7亿元,分别比1981年下跌13%和21%。1982年底,香港私人住宅空置单位为3.17万个,空置率达6%,其中大型住宅单位更达9.1%;商业楼宇空置面积达586.6万方尺,空置率为10.7%,其中办公室更达17.6%;工业大厦空置面积达1 312.1万方尺,空置率达10.5%,都处于历史上最高或极高水平。据一个研究小组的调查,当时香港地产业积压的资金,可能高达500亿元。70年代期间,相继发展的私人屋邨还有置富花园、置乐花园、鹤咀新邨、绿杨新邨、黄埔新邨、健威花园、德福花园、荃湾花园,以及愉景湾等。这一时期,香港经济蓬勃发展,市民收入水平不断提高,对居住环境的要求愈来愈高。是以规模庞大、设施齐全,档次较高的私人屋邨愈来愈受买家欢迎。自此,私人屋邨的兴建逐渐成为香港住宅市场的主流。1980年10月,鹰君为应付兴建机场富豪酒店和尖东富豪酒店的庞大建筑费用,将两幅酒店用地加上多幅土地,组成富豪酒店在香港上市,以每股1.9元价格公开发售1.6亿股新股,集资逾3亿元。稍后,鹰君又透过富豪酒店以1.06亿元收购小型上市公司永昌盛61.68%股权,并易名百利保投资。这时,鹰君一系所控上市公司已增至3家,市值达33.5亿元。其中,鹰君的市值在1981年底达9.63亿元,成为香港第二十大地产上市公司。(1)社会投机风气猖獗,积极参与投机、不务正业的社会思潮泛滥。在地产、股市炒风的带动下,香港在1997年前后相继掀起炒的士牌、炒邮票、炒磁卡热潮。社会上炒风弥漫,市民普遍存在三种心态:一是不务正业,认为炒楼比打工好,炒楼一转手便可赚二三十万元,甚至炒一个买楼筹码就可赚逾200万元;二是赌徒心态,形成讲胆识、一铺定输赢,赢了就发达的赌徒心态;三是不少人有挫败及失落感,认为“辛苦工作赚钱,不及投机者多”。当时,社会上普遍流传一句话:“HighTech就揩(发展高科技就蚀钱),LowTech就捞(炒楼就赚钱)”,反映了社会上普遍存在着认为经商获利不如炒楼投机的思潮,不少人纷纷转而参与地产投机等活动,社会上存在着一种投机不务正业的倾向。长此以往,香港经济势将倒退。

恒基兆业创办初期,李兆基就有意将其在香港上市,当时有关上市条件及招股书已全部准备好,可惜遇上股市暴跌,被迫取消有关计划。后来,李兆基选择永泰建业实行“反收购上市”。永泰建业原是一家规模较小的地产公司,1972年在香港上市,其时实收股本仅2 532万元。1975年,李兆基以恒基兆业名下物业换取永泰建业1 900万股新股,控制了永泰建业42.9%股权,成为最大股东。1977年,李氏再以名下6个地盘换取永泰建业4 200多万股,将控制权增至70.8%。到1979年,永泰建业的市值已由初上市时的约4 000万元增至9亿元,短短4年间扩大20多倍,成为一间拥有26个发展地盘的中型地产公司。〔14〕 吕凯君著:《恒隆投资策略转趋积极》,载香港《每周财经动向》1992年3月23日,第18页。随着利率的持续高企,银行和财务公司的信贷亦收缩。1981年,银行和财务公司贷款买楼的增长率相当惊人,分期付款买楼的贷款达155.56亿元,比上一年度增加30%。然而,到了该年第四季,银行在分期付款方面的贷款已经几乎没有增加,银行对地产贷款已转趋审慎,有的借出贷款时,除了要看所按揭楼宇是否物有所值之外,还要看贷款人的偿还能力。有的银行还订出新的楼宇估值办法,即楼宇面积不再按建筑面积计算,而是以实用面积计算,按揭成数亦压低至6成。1981年7月,港府实行金融三级制,加强对财务公司管制,结果令财务公司的短期存款大减,加速信贷收缩。1982年11月,大来信贷财务公司突然宣布属下财务公司无法还款,被迫清盘,后来导致恒隆银行被挤提,并触发80年代初中期持续不断的银行危机,包括恒隆、海外信托等8家银行先后被接管或收购,进一步对地产市场造成冲击。长期以来,地产业与香港整体社会经济同步发展。尤其是经过近30年来的迅速发展,地产业已成为香港经济的重要支柱之一,在香港经济中具有举足轻重的作用,被誉为香港经济的“寒暑表”。〔7〕因此,地产业的平稳发展,符合香港经济的整体利益。

面对楼市的大幅调整,特区政府开始软化在85000个建屋目标的立场,弹性处理卖地及房屋政策。按行政长官董建华后来的讲法,在1998年实际上已搁置85000个建屋的目标。1998年2月特区政府财政司司长曾荫权在财政预算案中宣布将中环添马舰的商业用地,由原计划推出市场拍卖改为用作兴建政府总部,并提出减免差饷、按揭物业税项宽免,以及鼓励市民自置居所等一系列措施,又咨询各大地产发展商意见,弹性处理每年85000个住宅单位的建屋目标,令地产市场在2、3月间出现短暂的“小阳春”。其实,早在80年代,太古地产已在鲗鱼涌积极收购物业。1992年12月,太地以5亿元价格购入糖厂街南华早报大厦,3个月后再斥资7.5亿元收购华兰路22号凸版大厦。至此,太古地产在鲗鱼涌拥有物业已达8幢之多,包括德宏大厦、香港电讯大厦、多盛大厦、和城大厦、常盛大厦、康和大厦,以及南华早报大厦和凸版大厦,总楼面面积接近400万方尺。其中,已完成重建的德宏大厦和多盛大厦已相继出租,每幢新厦均以行人天桥或通道与其他大厦相连,再与太古城连接,整个发展计划将跨越下世纪。太地将这个商业城堡命名为“太古坊”,太古坊邻近地铁站和东区海底隧道出口,交通便利,极具商业发展潜力,其目标租客将是那些在中环保留一个小型办公室,但希望在鲗鱼涌找到一流办公楼的机构。澳门威尼斯彩票70年代中期以后,陈廷骅鉴于纺织业已渐走下坡,而地产业发展前景看好,开始将投资重点转移到地产业和证券市场。其实,早在1967年地产低潮时,陈廷骅已大量购入厂房地皮和乙种公函换地证书,为集团日后的地产发展奠定坚实基础。1970年南丰上市时,已拥有工业及住宅楼宇41.3万方尺、乙种公函换地证书32万方尺、农地12.8万方尺,是制造业中的地产大集团。

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